３直

Ｏ原　第３回直前予想模擬試験（略して３直）

理論の問２で読み取り違いをして、全く違う柱を挙げてしまいました。

結局、Ｏ原では全４回通して全く良いところがありませんでした。

ここで良い成績が取れたなら、気分良く本試験を迎えられると考えていましたが

そんなに甘くはなかったです。

これでＯ原の聴講制度を利用した講義も終了

これから理論について目新しいことをするつもりは無いけれど、 

少なくとも答練に出題された理論については、理論対策の柱挙げ練習のサイクルに加えて置きます。　

自分の弱点は間違いなく『読み取り』

理論は問題を３回読み、計算で問題文の読み飛ばしを無くせば、おのずと結果が付いて来る筈 

今一番大事なのは、やる気があること

ガンバ

コメント 6

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３直は見事に　理論問1　０点でした・・・（笑）

でもプリメロさん、大原のやつも回数こなす度に
コツ掴んでるのか点上がってきてるじゃないですか。
もう１回あったら（大原生だけど）負けてたかもです。

今年一緒に決めましょう！！！

勝負はこれからです。
by ゆうさん (2009-07-22 07:36) 

ゆうさん、こんばんは

今年のＯ原は最初がすべてだった気がします。
全統の理論でガーンとやられてから、３直まで後遺症を引きずってしまいました。
これからはよそ行きではなく、普段通りの解答を心掛けます。

一緒にゴールしたいですﾈ
残り２週間、私も必死になって勝ちに行きます。

ゆうさんの健闘を祈る(^^)/
by プリンスメロン (2009-07-22 20:44) 

こんにちはいつもみさせてもらってます

最後の最後に疑問があってちょっと質問させてください

店舗兼自宅の土地が一筆の時には
一画地は一筆全体でしょうか？それとも自宅部分と店舗部分の面積で一筆の土地を按分して一画地として別々に評価するのでしょうか？

最後の最後に　ここではまってます



by しゃくしゃく (2009-07-31 18:00) 

しゃくしゃくさん、こんばんは

まず評価単位の前提として
『宅地は１画地の宅地（利用の単位となっている１区画の宅地をいい、一筆の宅地ではなく利用の単位ごと）ごとに評価する。
という説明になります。
たぶん評価単位と店舗兼住宅の話しが混乱しているのかと思われます。

さて、ご質問の例では店舗兼住宅の宅地が一筆となっている様なので、この場合は一筆で一利用単位と考えて全体で評価します。
ただ、この店舗兼住宅の宅地が二筆であっても二筆を一利用単位と考えて全体で評価しますよ。。
と言うより一つの建物を事業用と居住用に利用しているだけの話しならビル用地の考え方になります。

また、地繋がりの宅地でＡ地を店舗の敷地として、Ｂ地を居住用の敷地として利用していたものをＡＢ共に同一人が取得した場合はＡ宅地とＢ宅地を全体で評価し、ＡＢの取得者が異なれば別々に評価します。
この場合、全体で評価した宅地の小規模宅地等の減額は、
全体で評価した後にＡＢの宅地を地積按分、若しくはＡＢ宅地を別々評価した場合の自用地価額で按分する方法のいずれか有利となる方を取ることとなります。
以上、拙い説明でしたがお判り頂けたでしょうか？

ではでは
by プリンスメロン (2009-07-31 22:20) 

ご回答ありがとうございました。
今気になっていたのは一階が自宅で二階が賃貸で貸しているといった
自宅兼店舗の一筆の敷地だったのですが
要するに　一度　土地全体を自用地評価して　それを　貸家建付け地と自用地にそれぞれ分けて評価するために一階と二階の面積で案分し　て
評価し　さらにそれを合算して全体の評価を出して
小規模は全体が240平米いかであれば
その全体の８割評価減するってことでいいわけですよね？
なんだかすごく迷ってしまいました

土地が100平米で路線価が100,000円
一階が自宅で５０平米２階が貸店舗で50平米を前提とすると
はじめに　100平米×100,000円＝10,000,000
で全体を出してそれを1/2にして
自宅は5,000,000
２階は5,000,000×（1-0.6×0.3×1.0）＝4,100,000
合計9,100,000
小規模が　9,100,000×0.8＝7,280,000
その土地が1,820,000　となるってことですよね
by しゃくしゃく (2009-08-01 17:47) 

しゃくしゃくさん、こんばんは

一応、念押しすると
小規模の特例の適用を受けることができる宅地の面積の合計が240㎡以下であれば、その答えでOKです。
ただし、240㎡を超えているなら限度面積要件により有利な宅地から選択するので、
この場合の判定には１階対応部分と２階対応部分の1㎡当たりの単価が違うので各々分けて判定し、減額金額を計算して下さい。

例（O原ならこの計算パターン）
(1)判定
１階対応宅地　(5,000,000/50㎡)×80%×240㎡＝19,200,000
２階対応宅地　(4,100,000/50㎡)×80%×240㎡＝15,744,000
(2)減額金額
１階対応宅地5,000,000×(50㎡/50㎡)×(1－20/100)＝4,000,000
２階対応宅地4,100,000×(50㎡/50㎡)×(1－20/100)＝3,280,000

では、本試験まで頑張って下さい。
by プリンスメロン (2009-08-01 22:19)